Chefinfo

Steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen   

Grundsatz:
Besitzer einer Ferienwohnung können nicht nur Geld verdienen, sondern auch Steuern sparen.  

1. Nutzung der Wohnung 

a) ausschließlich eigene Nutzung
b) ausschließlich vermietet
c) teilweise vermietet, teilweise selbstgenutzt  

zu a)
keine steuerliche Relevanz

zu b)
Einkunftserzielungsabsicht liegt vor
Problem, wenn ortsübliche Vermietungszeit um mind. 25 % unterschritten wird
Vermietung über Vermittler, z.B. Reiseveranstalter
Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen    
kurzfristige Aufenthalte des Besitzers zählen nicht mit    
bei mehrtägigen Aufenthalten Nachweis über die Arbeiten im Haus                    

zu c)   
Problem des Nachweises der Einkunftserzielungsabsicht ggf. Aufteilung der Kosten im Verhältnis der Zeiträume der jew. Nutzung zueinander    
Problem bei Leerstand der Ferienwohnung:
- wenn Selbstnutzung zeitlich beschränkt, ist Leerzeit = Vermietungszeit
- ist Selbstnutzung jederzeit möglich, erfolgt eine Schätzung der Zeiten                                        

2. Einkunftserzielungsabsicht ( Prüfung der Liebhaberei)

- Prüfung nur bei gemischter Nutzung oder Unterschreitung der 25 % Grenze
- Prognose über einen Zeitraum von 30 Jahren muss einen Totalüberschuss ergeben
- Gestaltungsmöglichkeit über Finanzierung wegen Ansatz der Schuldzinsen   
                   
3. Einkünfte aus Vermietung oder Gewerbebetrieb?    
                   
- In der Regel liegen Einkünfte aus Vermietung vor.   
- Ausnahme, wenn Angebot wie im Hotel vorliegt (Rezeption, Frühstücksservice…)

- bei gewerblichen Einkünften:            
    - Betriebsergebnis durch Einnahme-Überschuss-Rechnung gem. § 4 Abs.3 EStG
    - Abschreibung 3 % für 33 Jahre        
    - Gewinn aus Gewerbebetrieb unterliegt der Gewerbesteuer (Freibetrag 24.500)
- bei Vermietungseinkünften:            
    - Einkünfte werden als Ergebnis der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt
    - Abschreibung 2 % für 50 Jahre  

                                             
4. Kurzfristige Vermietung          
                   
- Unternehmerische Tätigkeit durch Vermietung    
- Unternehmereigenschaft auch, wenn Liebhaberei vorliegt
- kurzfristige Vermietung ist umsatzsteuerpflichtig gem. § 4 Nr. 12a S.2 UStG
- Selbstnutzung ist dabei als unentgeltliche Wertabgabe zu berücksichtigen + steuerpflichtig
- beim Kauf der Immobilie in Rechnung gestellte UST kann als Vorsteuer abgezogen werden
- gleiches gilt für die in den laufenden Kosten enthaltene Umsatzsteuer
- Kleinunternehmerregelung möglich (Gesamtumsatz Vorjahr 17.500 + lfd Jahr 50.000)
- Option zur sog. Regelbesteuerung möglich 

                                             
5. Werbungskosten während der Bau- oder Kaufphase
                   
- Notar- und Gerichtskosten für Eintragung der Grundschuld
- Finanzierungsvermittlungsgebühr            
- gezahlte Umsatzsteuer            
- Courtage, Grunderwerbsteuer, Notarkosten sind Anschaffungskosten der Immobilie
                   
                   
6. Werbungskosten nach der Kaufphase in der Vermietungsphase
                   
- Darlehenszinsen                
- Bewirtschaftungskosten            
- Aufwendungen für Vermietung (Anzeigen, Vermietungsprovision)
- Abschreibung Gebäude ( s.o.)            
- Abschreibung Einrichtung (idR 8-10 Jahre), eventuell kürzer