Steuerliche Behandlung von Ferienwohnungen
Grundsatz:
Besitzer einer Ferienwohnung können nicht nur Geld verdienen, sondern auch Steuern sparen.
1. Nutzung der Wohnung
- ausschließlich eigene Nutzung
- ausschließlich vermietet
- teilweise vermietet, teilweise selbstgenutzt
zu a)
keine steuerliche Relevanz
zu b)
- Einkunftserzielungsabsicht liegt vor
- Problem, wenn ortsübliche Vermietungszeit um mind. 25 % unterschritten wird
- Vermietung über Vermittler, z. B. Reiseveranstalter
- Eigennutzung vertraglich für das gesamte Jahr ausgeschlossen
- kurzfristige Aufenthalte des Besitzers zählen nicht mit
- bei mehrtägigen Aufenthalten Nachweis über die Arbeiten im Haus
zu c)
- Problem des Nachweises der Einkunftserzielungsabsicht ggf. Aufteilung der Kosten im Verhältnis der Zeiträume der jew. Nutzung zueinander
- Problem bei Leerstand der Ferienwohnung:
- wenn Selbstnutzung zeitlich beschränkt, ist Leerzeit = Vermietungszeit
- ist Selbstnutzung jederzeit möglich, erfolgt eine Schätzung der Zeiten
2. Einkunftserzielungsabsicht (Prüfung der Liebhaberei)
- Prüfung nur bei gemischter Nutzung oder Unterschreitung der 25 %-Grenze
- Prognose über einen Zeitraum von 30 Jahren muss einen Totalüberschuss ergeben
- Gestaltungsmöglichkeit über Finanzierung wegen Ansatz der Schuldzinsen
3. Einkünfte aus Vermietung oder Gewerbebetrieb?
- In der Regel liegen Einkünfte aus Vermietung vor.
- Ausnahme, wenn Angebot wie im Hotel vorliegt (Rezeption, Frühstücksservice, etc.)
bei gewerblichen Einkünften:
- Betriebsergebnis durch Einnahme-Überschuss-Rechnung gem. § 4 Abs.3 EStG
- Abschreibung 3 % für 33 Jahre
- Gewinn aus Gewerbebetrieb unterliegt der Gewerbesteuer (Freibetrag 24.500 EUR)
bei Vermietungseinkünften:
- Einkünfte werden als Ergebnis der Einnahmen über die Werbungskosten ermittelt
- Abschreibung 2 % für 50 Jahre
